340 Федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ

3 августа 2018 был принят Федеральный закон № 340 ФЗ «Об изменении основных положений Градостроительного Кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ». Как теперь по закону нужно строить, сносить и пользоваться имеющимся в собственности объектами недвижимости? Начнем с главного, что написано в 340 ФЗ про разрешение на строительство дома?

Обзор закона

Как с августа 2018 получать разрешение на строительство?

До введения нового порядка возведения частных домов, будущему владел
ьцу приходилось тратить массу своего времени для получения разрешений на возведение дома от различных государственных структур, начиная с отдела по градостроительной политике и кончая пожарным надзором. Не все структуры соглашались с созданным проектом, кому-то не нравился выбор местоположения, а кто-то ставил крест из-за не той принадлежности земель.

Похоже, все мучения отходят на задний план – законом 340 ФЗ от 03.08.2018 г. отменяется беготня по кабинетам для получения разрешений. Теперь, согласно изменениям, который внесены пунктом 5 статьи 16 ФЗ 340 в статью 51.1 Градостроительного кодекса РФ, для того, чтобы начать возводить или реконструировать жилое строение, достаточно поставить в известность подразделение по градостроительной политике органов местного самоуправления,  направив им уведомление.

Уведомительный порядок о начале строительства

Исходя из новой редакции градкодекса по 340 ФЗ от 3 августа 2018, заявителю необходимо подать уведомление следующего содержания:

  • С указанием личных данных уведомителя, местом постоянного проживания, сведениями об удостоверении личности.
  • Если возведением будет заниматься подрядчик, то полное его наименование и сведения о прохождении регистрации с номером записи в Реестре юридических лиц, также потребуется известить об идентификационном номере налогоплательщика (ИНН), кроме компаний, зарегистрированных в других государствах.
  • Для определения будущего места строительства на плане местности, следует указать номер по Кадастру либо сделать точное описание места нахождения и адрес имеющегося в собственности земельного надела.
  • Также федеральный закон 340 ФЗ предписывает указывать данные о праве застройщика на владение земельным участком, есть ли другие владельцы надела и их законные права как дольщиков (если имеются).
  • В уведомлении по 340 ФЗ 2018 года необходимо описать вид разрешенного использования земель и возводимого на нем строения – ИЖС или дачное строение.
  • Описать точные параметры будущего объекта недвижимости, дать характеристики по отступам в границах имеющегося участка.
  • Написать обязательство властям, что в будущем возведенный дом не будет разделен на самостоятельные отдельные объекты, он будет предназначен только для проживания самого владельца и его семьи.

В конце уведомительного письма ставиться подпись заявителя и дата, также полный почтовый адрес или сведения о связи по электронной почте.

Отправить уведомление можно заказной почтой, во время личного посещения градостроительного отдела, через многофункциональный центр или загрузить его через портал Госуслуг. Срок рассмотрения уведомления 7 дней.

Нововведения по Федеральному закону 340 ФЗ от 03.08.2018 регламентируют подачу такой документации вместе с уведомлением:

  • Выписка из Росреестра о праве собственности на участок, либо другие бумаги, подтверждающие полное право владения и распоряжения землей, если обязательная регистрация еще не проводилась.
  • Если уведомительное письмо направляется застройщиком, то необходимо официальное подтверждение факта наделения полномочиями по строительству от владельца участка (доверенность или копия договора с компанией).
  • Если строительными работами будет заниматься иностранный застройщик, то все регистрационные документы должны иметь нотариально заверенный перевод.
  • Доскональное внешнее описание возводимого жилого объекта, если строительство предполагается в историческом месте различного подчинения – регионального или федерального значения. Но если это будет типовое здание, утвержденное архитектурным надзором местного органа самоуправления, то следует сослаться на правовой акт № 73-ФЗ, в котором определяются типовые здания в конкретной исторической местности.

Форма уведомления о строительстве ИЖС по 340-ФЗ еще не утверждена Минстроем. Как и шаблоны других уведомлений. До утверждения вы можете подавать его в свободном виде, пример уведомления вы можете скачать с нашего сайта.

Все поданные сведения проходят проверку, и если указанные параметры дома и его размещение соответствуют действительности и установленным правилам, то гражданину направляется об этом извещение. Оно и будет служить основанием для начала строительных работ.

Уведомление о завершении строительства

Когда все строительные мероприятия будут окончены, то застройщик обязан оповестить в течение 30 дней об этом органы по градостроительной политике:

  • Путем отправки заказного почтового уведомления.
  • На личном приеме руководству подразделения власти.
  • Через многофункциональный центр.
  • В электронном виде через межгосударственный портал Госуслуг.

Подавать уведомительный документ об окончании всех строительных работ нужно, исходя из изменений в градостроительном кодексе по 340 ФЗ от 03.08.18. При этом указать действительные параметры возведенного либо реконструированного объекта, а также ссылку на оплату государственной пошлины и способ отправки уведомления.

К нему необходимо прикрепить:

  • Документально подтвержденные полномочия застройщика. Если возведением занималась иностранная компания, то вся документация о прохождении ее регистрации переводится в нотариальном порядке.
  • Технический план строения.
  • В случае владения домом несколькими собственниками, потребуется соглашение о перераспределении долей в праве владения и распоряжения. Это правило касается также и земельного участка, на котором построен жилой объект недвижимости.

По истечению 7 рабочих дней после получения органами самоуправления этого уведомления, гражданину направляется новое уведомление о соответствии ранее заявленным параметрам или выявленными несоответствиями в проекте. При обнаружении несоответствия власти должны дать их описание – что конкретно возведено не по проекту, как можно исправить ситуацию и привести все в законодательную норму.

Согласно 340 ФЗ разрешение на строительство, начатое до августа 2018 г, а также распоряжение о вводе строения в эксплуатацию оформлять уже нет необходимости.

Задать вопросы по новому закону можно в отделе архитектуры своего города или в комментариях. Отвечают кадастровые инженеры, правоведы.

Оформление строительства под ИЖС по новым правилам

Какие нормы Градостроительного кодеса о землепользовании под объектами ИЖС по 340 ФЗ претерпели изменения? Самое заметное – это разрешение выделять из состава сельскохозяйственных наделов, переоформленных под садоводческое назначение, часть для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Важные поправки внесены статьей 16 в градостроительный кодекс, они касаются строительства индивидуальных жилых домов, в том числе на землях садоводств, фермерских хозяйств и дачных земель, что ранее не разрешалось. В садах и дачных землях можно было возводить только легкие летние домики, теперь же разрешено строить и капитальные дома.

Коснулись изменения в градостроительный кодекс по 340 ФЗ различными правовыми дополнениями по ИЖС, например, положения ФЗ 340 ст. 16 (п.1)  будут применяться так же в отношении дачных земельных наделов и садовых земель. То есть Закон дал зеленый свет строительству и реконструкции зданий под индивидуальное жилищное строительство на дачных, садовых и фермерских участках.

Кроме этого, в пункте 2 статьи 16 федерального закона 340 ФЗ установлены строительные требования под ИЖС: дом должен отвечать указанным в ст. 1 п. 39 Градостроительного кодекса основным параметрам:

  • Отдельно стоящее здание
  • Не больше 3 этажей и не выше 20 метров (количество подземных этажей не регламентируется)
  • Здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, комнаты на других хозяев)

Пункт 3 статьи 16 отменяет подачу уведомления, если до 3.08.2018 уже подано заявление о выдаче разрешения на возведение индивидуального дома. Процедура дачной амнистии по 340 ФЗ еще более упростилась.

С 3 августа 2018 (п. 4 ст. 16) оформлять разрешение о вводе дома в эксплуатацию уже не нужно, если при этом выполнены требования пп. 2 и 3 ст. 16. То есть вы подавали заявление о выдаче разрешения на строительство. Все необходимые сведения будут получены контролирующими органами из технической документации на дом или поданной владельцем налоговой декларации об имеющемся объекте недвижимости.  После завершения строительства вы подадите соответствующее уведомления в органы местной власти. Оформлять разрешение на ввод дома в эксплуатацию также нет необходимости.

П. 5 ст. 16 ФЗ 340 вводит уведомительный характер о начале строительства или реконструкции объекта ИЖС на землях дачного или садового участка.

Пункт 6 определяет, что строительство должно осуществляться по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты ИЖС в соответствии с ФЗ 217 от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости».

Особенности прохождения регистрации и постановки на кадастровый учет

  • До 03.2019 г. допустимо прохождение регистрационных действий объектов недвижимости без установленного законом уведомления о завершении строительных работ.
  • Если предполагается снос жилого строения или его полная реконструкция до начала действия Закона, то уведомления отсылать также не нужно. Эти же правила будут действовать в отношении самовольно возведенных строений.
  • Все владельцы земель, которые не успели поставить их на кадастровый учет, обязаны это сделать в до марта 2010 года, на этом основании получить кадастровые паспорта на наделы и строения. В противном случае их могут изъять в пользу муниципальных образований, в состав которых они входят сегодня. Вернуть его в свое пользование можно будет только в случае судебного разбирательства, если суд посчитает, что земли переданы по ошибке. В то время как истинному владельцу могут и не сообщить о судебном заседании, его могут лишить всех полномочий на имеющийся участок. Никакие жилые строения, расположенные на земле не помогут такому пользователю, и уже ни передать ее наследникам, ни совершить с ней сделок ему не позволят.
  • Также 340 ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ констатирует, что те объекты землеустройства, которые прошли регистрацию до 2012 года не могут автоматически быть поставлены на кадастровый учет. Главными пострадавшими будут владельцы дачных участков, которые так и не смогли воспользоваться дачной амнистией по 340 ФЗ до введения новых положений – закон обратной силы не имеет. Кроме этого, при постановке на учет, необходимо заново провести межевание.

Новый федеральный закон устанавливает новый принцип проведения оценки стоимости участка – этой деятельностью будут заниматься исключительно государственные организации, изымая с рынка подобных услуг частных кадастровых инженеров.

Принципиальные отличия будут заключаться в едином подходе к установлению стоимости, ведь именно от нее зависит налоговая нагрузка на собственника. Это исключает проведение независимых экспертиз, которые, во многих случаях, помогали решить вопросы по уменьшению земельного налогообложения.

Новый порядок передачи земель по наследству и другим сделкам

340 ФЗ установлен новый порядок по распоряжению собственным участком. Важным условием для передачи земли по наследству, дарению или совершению сделок купли-продажи будет являться наличие зарегистрированного права собственности, оформленного до наступления 2001 г., причем это должно быть прописано в самих правоустанавливающих документах. В случае их отсутствия, установить истинного владельца затруднительно, поэтому возникает необходимости в проверке следующей документации:

  • наличия акта передачи земель по распоряжению местных органов власти;
  • наличие справки из похозяйственной книги, оформленной при выделении участка под личное подсобное хозяйство.
  • могут быть и другие справки и акты, которые помогут точно установить владельца участка.

Большие изменения внесены в статью о праве наследования земель. Теперь пройти регистрацию перехода права собственности можно будет только при наличии жилых построек на участке. Если ранее наследнику необходимо было предоставлять в регистрационный орган дарственную на дом и землю и оформленное право собственности наследодателя, теперь они будут не нужны. Правда, если ранее право собственности не было зарегистрировано, то они потребуются для оформления перехода права на владение и распоряжение участком и домом.

 По новым правилам, если своевременно не поставить участок на единый кадастровый учет, то он может быть изъят в пользу государства. Также основанием могут служить неправильно оформленные границы.

Снос незаконных строений

С 4 августа 2018 года изменились правила признания здания самовольной постройкой. Градостроительные нормы и правила должны быть приняты на момент начала строительства и действовать в день выявления самовольной постройки. Также если собственник объекта не знал, что строит с нарушением условий пользования земельным участком, постройка не считается самовольной.

Запрещается снос объектов по федеральному закону 340 ФЗ, если они расположены в границах населенных пунктов, в том числе СНТ, в случаях:

  1. Права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года
  2. Характеристики жилого дома соответствуют принятым для ИЖС
  3. У земельного участка и строения один собственник

Изменения в 340 ФЗ утвердили судебный порядок сноса объектов в случаях:

  1. Постройка создана до 29.10.2001, если основанием для сноса является отсутствие документов на землю
  2. Постройка создана до 14.05.1998, если основание для сноса является отсутствия разрешения на строительство.

Также введено правило, по которому приведя самовольную постройку в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса, собственник приобретает право собственности на нее.

Скачать действующую редакцию закона с нашего сайта – скачать 340 ФЗ «Об изменении основных положений Градостроительного Кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ».

Новый 340 ФЗ уже действует. Внесенные им изменения в Градостроительный кодекс РФ направлены на ускорение регистрационных действий с объектами недвижимости и земель. Также введена новая процедура изъятия земли, если пользователь вовремя и по закону не зарегистрирует свои права как на все сооружения на участке, так и саму землю.